墨尔本购房流程全科普

工作后，我们正式考虑买房。澳洲买房，一般银行能贷到90%,一些能贷到95%,正常贷款80%,贷款高于80%的，要付5000左右的房贷保险。

如果要贷到95%,四大银行是要求首付在银行至少有三个月的证明。一些贷款机构不用这个证明，但是退出费用很高，或者是利率高，所以算下来不合算。去银行贷款他们会要你的工资收入等证明，会看看一个月你除了买菜支付其它贷款如车子电脑等，还能不能支付贷款。怎么算呢？这个比较复杂，推荐找BROKER,他们是免费服务，成功帮你申请到贷款银行会付酬金给他们。

我们一开始咨询了几个BROKERS,包括很大的公司像MORTGAGE CHOICE,后来锁定在一位30多年经验的澳洲人和一位几年经验的中国代理人。打过几次交道后决定选择中国人代理人DAVID.原因是：1.中国人比较会变通。根据我们的情况，澳洲代理人在那个阶段让我们等，一板一眼；DAVID则能申请到PRE-APPROVAL给我们。一直都很热心，专业，当然也不会触犯法律。2.DAVID很有钱的样子。这个很搞笑，但是很真实。一个代理人做得越好，酬金越高，老公的哥哥请的一个代理人，工作几年了还是在家工作，我们咨询的那个澳洲人也是，在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK（墨尔本很贵的地带）有办工楼，开名贵的车。我们觉得这是业绩的证明。

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BROKER的工作就是比较不同的贷款，然后根据你的情况选择最好的给你，选定后再跟银行打交道。最新的消息也会及时告诉你。一般他们还有合作的律师。我们请的律师就是DAVID推荐的，收费500.在请这个律师前老公咨询他们公司一直在打交道的律师，要价是1200.律师分为两种，一种是只能做房贷服务的，一种是除了房贷，还能打官司。因为不觉得我们买这个房子需要打什么官司，所以请了第一种，是在DONCASTER的一个律师机构，除了打过一次电话，基本都是DAVID在联系他们，包括中间延期几次延期交银行APPROVAL的时间，都是律师之间在做。我们基本不用做什么事情。打个电话给DAVID就行了。

看了几个月后，终于准备好了首付，也确定好了BROKER,DAVID给我们做了评估后，我们知道了自己的购买实力，就开始选时间看房子。我一向对准备工作不含糊，研究了各个区，和有经验的人们交谈，比较了房价十年，五年的升值空间（以前学会计学市场分析是有用的啊），做了一张时间表，确定看房子路线时间，我们就准备看房子了。

科普下澳洲房子的种类

apartment一般是两三层（市中心的比较高），每人一间，就跟国内的套房一样，买apartment是没有买地的，所以政 府什么时候想收回，就没了。一般没有后花园，比较容易打理，价格也是相比之下最便宜的。当然不同区的apartment还是不同价格，在好的区的unit顶个房子。

unit就是一共有几间到十几间房子建得差不多的，买房子也是买地，但是一般面积比较小，有后花园，停车房，相对独立，价格在中间。适合夫妇。在网站看房子的时候如果地址是1/21之类中间有"/"的一般就是unit,有些中介放上去的时候太急，写是房子，但其实不是的。townhouse差不多，一般是两层，但因为堆成两层，每层面积就比较小。

house就是大房子，适合大家庭居住。这边一般是一层和两层的房子。很多人喜欢两层的房子，但有个问题要注意的是，夏天两层的房子里，楼上会非常热，因为热的空气都上去了，还有其它物理原因。经常开空调就不用怕。房子是木板做的也同样道理，夏天会很热。砖房相对好很多。

在澳洲，房子每年都是在升值，因为政府有保护政策等等的原因，所以听过很多人说，买house比买unit好，买unit比apartment好，买apartment比什么都不买好，你拿着钱等，等着等着房价升了，你存多的钱还是只能买同样的房子。早投资好。一般来讲，现在买房子，买个小的，几年后有孩子了，换个大房子，现在的房子装修下，去银行评估，银行评估你的房子升值了十万，你就可以从银行拿出十万，作为首付，买另外一个房子，老的房子贷款还没还完，就交给中介租出去，一般租金已经能够覆盖大半甚至全部每个月的贷款费用，等20或30年后，房子贷款都还清了，你想卖也好，想继续租每个月赚租金也好，都是一笔可靠的财富，养老也不用愁。官方说法是澳洲人五年到七年就换一套房子（因为换工作，孩子要上学了等等原因），老了就自住一套，租出去一套，也有些收入。不是因为澳洲人多有钱，只是这边买房的政策而已。但是现实中我认识的一些澳洲人有一些年纪了还是在租房，收入不高，没有攒首付的习惯，离婚分了财产，重组家庭，等等的原因。中国人买房子还是比较霸气的，特别是贪官污吏，拍卖的话开价很高，付款都是一次付完（但其实不建议这样做，因为有多余的钱还不如投资多几个房子）。现在澳洲政府修改了一些政策，不是那么容易给中国有钱人买了，但还是很多。

然后就要找律师，银行如果在你们签订的时间内没有批贷款，可以让律师跟对方的律师要求延期。银行批出来，中介就没事了，他们可以跟卖房子的人拿酬金了。我们就等settlement day了，可以提前，让律师办理就好。

买房子的费用：首付+印花税（1万以上，看房子的价格，价格越好越贵）+律师费用500+杂七杂八近1000的费用…还有，就是家具费用啦。

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