加拿大买房，找不找经纪？

买房，是每一个家庭的头等大事，它关乎一笔巨大的家庭支出，牵动了每个家庭成员的心，从筹划到实施，甚至入住新房之后的相当长一段时间，它都会是主要话题和首要工作。所以，怎么买，要不要找经纪一定是首先要考虑的问题之一。

“为什么要找经纪，自己找房子，找到卖方或卖方经纪，和他们谈价，就可以了。”另一种说法是“找经纪，让他们帮忙找到房子，再去和卖方直接商量。”还有更加困惑的“经纪会不会使成交价更高？”每个人的经历不同，思维有偏差，有各种各样的想法很正常，但是稍稍做一点研究，搞清楚其中的事实和奥妙，岂不是对您的购房大计更有帮助。

一，为什么有经纪存在？

首先我们必须明白，服务业，作为一个重要的行业，在西方国家占GDP的70%至80%，超乎我们一般的想像。而发展中国家普遍要低很多。佣金制，是服务行业的一个重要管理办法。去酒店，我们会支付房费；去饭店，我们要付餐费；去旅游，我们支付旅行社相关费用，这些，我们都认为很正常。因为，在这些过程中，都有一些人，为我们提供了所需要的物质和服务，满足了我们的需求，我们因此付费。买房子，从寻找合适的房源，咨询相关的问题，准备严密的法律文件，商谈合适的价格，规避潜在的风险，到促成圆满的交易，整个过程需要这样的一个专业人士，提供相应的服务，所以，才有了经纪这个名字和行业，作为回报，我们付佣金。我们说，在成熟的商业社会里，任何行业都有它的存在的合理性。经纪可以拿到他或她应得的那部分佣金，说明他或她的劳动和付出值那么多。如果你一定要说不，那么是不是和我们去饭店吃饭，而要自己亲自下厨一样不可思议呢？所以，活在北美，你必须学会和销售人员打交道，学会享受和利用他们的专业服务。

二，经纪是些什么人？

在加拿大安省，地产经纪(REALTOR) 必须完成安省地产学院(Ontario Real Estate College) 专业地产课程并通过考试，在安省地产委员会(Real Estate Council Of Ontario)注册并获得全职专业地产经纪执业牌照。学习内容包括，房地产业的发展史，建筑物构造，许多法律上的知识，国家地方的合同法规，银行贷款操作，法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产租凭管理，税务，地产销售技能等等。得到执照后，每个阶段还有一些强制性的训练和考核，达不到要求就不能继续下一个阶段的工作。他们加入多伦多地产局会员 (Toronto Real Estate Board)，安大略地产协会会 员 (Ontario Real Estate Association)，加拿大地产协会会员 (Canadian Real Estate Association)等组织和机构。他们必须同时遵守安省地产法（Real Estate and Business Brokers Act, 2002）和职业道德准则（CODE OF ETHICS）的严格约束和要求。您的地产经纪有义务为您提供诚实和专业的服务，并不是大家想像的他们可以随便说和做。注册地产经纪(REALTOR)使用专业数据库和专业电脑软件，可以查找市场上最新的信息和动态，掌握每所房子的评估价值，税务状况，历史销售资料等信息，根据买房人的愿望要求选择合适的房子，也可以为卖房人作市场分析。在买卖房子的过程中，地产经纪不仅会凭专业的知识和技巧为您提供建议，起草并解释合同、谈判价钱和条件，及时向您推荐专业验房师、按揭贷款公司和律师服务等等，优秀，专业的经纪应该了解各区特点，掌握经济发展的动向，为您给出更深层次的意见。

三，不找经纪会省钱？

不找经纪，一个最直接的原因就是节省购房成本，希望直接与卖家或卖家的经纪洽谈，从而可以省去原本可能需要付给买家经纪的佣金，因此以较低的价格买到房屋。这是不是真的呢？

1，私售房屋：

私售的方式（FSBO--For Sale By Owner）,绝大部分私售物业的业主，其目的是以此种方式，节省下可能发生的佣金成本，将它（佣金）变成自己的售房利润。他们并没有计划将这部分利润与买家分享，因此，这些私售物业的要价，已经将佣金加进房价中，它的要价并不会比MLS上挂牌的同类型物业便宜（很容易比较），而议价空间很少，很好理解，他们自己卖房花费很多的时间和成本，应该得到额外的回报（佣金部分），如果让买家得到价格优惠，我还不如将它作为佣金给经纪，自己不用这样辛苦。

2，在MLS挂牌出售的房屋或物业：

重要的一点，您必须牢记，卖方经纪无权决定卖价，只有卖方同意，才能算数。那么，是不是直接与卖家的经纪联系，可以省去买家经纪的参与和可能发生的佣金成本，因此卖家愿意以较低的价格出售？其实，这是买家的一个认知误区，首先，卖家与挂牌经纪在正式挂牌前，已经签订挂牌代理合约，其中一个重要条款，是约定卖方支付的佣金金额（通常是房屋售价的百分比），同时已约定买家经纪和卖家经纪之间的佣金分配比例。但是与大家的理解可能有差距的是，当你与卖家挂牌经纪接触并通过他们购房时，卖家仍必须按照合约付出约定佣金总额，并不能省去买家经纪的部分，差别只是你让挂牌经纪的额外获得了原本需要分配给买家经纪的佣金。对于卖家而言，无论有无买家经纪参与，他们付出的佣金数额都是一样的，不会因只有一方经纪参与交易而愿意降低房价。对于挂牌经纪而言，也看不到他们为何要放弃这部分额外的佣金。而且，只有一个经纪操作整个交易，有非常严重的潜在问题。

一方经纪代表房屋买卖双方，称为Multiple Representation,，这里存在conflicting  interests。很容易理解这里的弊端，我们有一个传统故事，矛和盾的故事。用自己的矛，攻自己的盾，自相矛盾。这也是为什么没有律师能够代表原，被告双方。房屋买卖双方利益是有冲突的，如果一位经纪同时代表买卖双方，他要同时为双方争取到最大的利益，理论上是不可能做到的。而且在交易过程中，经纪必然了解买卖双方的价格底线，买卖的动机（紧迫性）等敏感信息，经纪很难平衡双方的利益，所以必有某一方的利益受损。地产业界一直有在讨论，为了保护客人的利益，是否应该立法禁止房屋买卖交易中的这种代理关系， 目前加拿大地产业的做法是仍提供买卖双方选择，但是规定经纪与客人确认代理关系时（买卖任何一方），应该充分解释发生的可能性和相关的影响，让客人在了解它的含义和影响之后，书面签字声明，才能建立Multiple Representation代理关系。

四，找什么样的经纪？

在加拿大买房，通常都通过经纪进行，买房，不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享售房业主所付出的提成。 所以，您要考虑的只是找一个什么样的经纪。

地产界的从业人员的素质和敬业态度也是参差不齐。一个专业的地产经纪，应该可以做到：

1，了解客户的具体需要和顾虑，及时充分地为客户挑选符合要求的物业，并充分说明它们的优缺点；

2，提供给客户相关的社区，学校，周围环境，附近房产交易历史走向和一些特别的情况；

3，为您合同，规避购房风险和陷阱；

4，在购房谈判中，争取到最有利的价格，这也是最重要的部分。

5，在购房过程中，提出不同意见，避免误区，冲动和失误。

您可以通过电话，接触找出适合您的经纪。如果您有充分的自信，相信自己的智慧，那就把它用在找出一个中意的经纪，其他的事情就留给他或她去做好了。经纪所拥有的信息都是一样的，不存在这个经纪能够找到的房子比另外一个多，经纪的区别只在于处理问题的方式，经验的多少，敬业的程度等。同时接触几位地产经纪，是我们所不提倡的。试想，您都没有办法找到一个“对”的经纪，那您随意听信并不了解和信任的经纪的建议，而作决定买的房子，走入误区和冲动的概率有多大呢？