特朗普女婿的公司就一定靠谱？

从北京到上海到深圳，库什纳这个名字已成为中国投资者眼里的金子招牌。对于打算投资移民的大陆富豪来说，妮可·库什纳·梅耶（Nicole Jushner Meyer）开发的“新泽西中央大厦”像是上了双保险——即便她的弟弟，现任总统的女婿贾里德·库什纳（Jared Kushner）多次在公开场合撇清自己和家族企业的关系。事实上，西方媒体对利益冲突的质疑反而增强了中国投资者的信心，正如一位大陆买家告诉香港南华早报的那样：“如果项目黄了，对特朗普总统和库什纳家族来说都是国际丑闻，所以他们一定会努力完成。”

这种中式思维真能奏效吗？总统女婿家族的公司就更有保障？为了回答这些问题，我们要从库什纳公司的商业模式谈起。

成功开发2万套住宅、1300万平方英尺商业地产，库什纳公司双线出击，是美国一线开发商里少见的“两栖动物”。此外，库什纳公司始终保持家族经营，而不像多数同行那样被地产投资信托或私募基金控股。保持独立性的代价是库什纳公司无法通过一级市场融资，也不能向养老基金那样的长期投资者募集资本。公司的资金运转由此面临巨大考验。随着库什纳公司进入资本密集且风险巨大的商业地产市场，这个问题变得更加突出。

解决之道是和其他地产商共同开发或向银行借贷。库什纳公司的合作伙伴包括了许多业内耳熟能详的名字——曼哈顿最活跃的开发商Extell地产和纽约最大的商业地产信托之一Vornado地产都在其中。曾向库什纳公司提供过信贷支持的银行包括德意志银行和花旗银行。

这些伙伴的支持缓解了库什纳公司庞大的资金缺口。一个有代表性的例子是位于曼哈顿第五大道666号的写字楼。库什纳公司于2007年以创纪录的18亿美元买下这栋大楼。不久后爆发的金融危机导致租金收入锐减，为了偿还大楼已有债务，库什纳公司相继通过出售大楼的零售和办公物业，从凯雷集团和Vornado地产获得了超过13亿美元的注资。近年来在美国地产市场十分活跃的中国安邦集团也一度考虑向666号项目提供高达40亿美元的建设贷款。

即便如此，库什纳公司依然面临着巨大的财务压力。公司为收购666号项目申请的12亿美元贷款的本息总额在四年内增加到14亿美元。于此同时，项目的租金收入只能覆盖2/3的债务偿还支出。按照地产分析师的说法，666号项目办公物业的股权价值（equity value）已经变成负数。

这些年在中国大热的美国EB-5投资移民让库什纳公司看到了新的救命稻草。多数中国EB-5投资者看重安全获得绿卡，项目收益率反而在其次。EB-5项目给予中国申请人的回报率往往不到1%，这意味着美国开发商可以以最低5%的年化成本募集资本。对于深患资金饥渴症的库什纳公司来说，这不啻于天上掉下的馅饼。被西方媒体广泛报道的“新泽西中央大厦”项目应运而生。

然而，这个被中国移民公司誉为“资金结构稳健，就业盈余充足”的项目在美国遇到了麻烦。“新泽西中央大厦”所在的泽西市（JerseyCity）市长Steven Fulop本月宣布将不支持向该项目提供30年的税收减免或总额3000万美元的市政债券补助。项目最大的租户，共享办公空间运营商WeWork也在最近悄然取消了租约。

事实上，库什纳公司近年来的激进扩张也伴随着的风险的积累。公司在过去10年耗资42亿美元收购多宗地标型商业地产，但结果并不都尽如人意。库什纳公司2007年收购666号大楼的单位价格比之前的记录保持者大都会人寿（Metlife）大厦高出一倍。10年以后，666号大楼1/4的办公物业处于空置，租金收入短缺意味着库什纳公司每年要从自己的腰包掏出至少1000万美元偿还收购大楼欠下的债务。尽管公司正试图把项目改建成豪华公寓楼，但曼哈顿急速降温的豪宅市场让这个计划难以推行。

在布鲁克林的Dumbo地区，库什纳公司和商业伙伴投资7.15亿美元开发写字楼。但当地大型企业租户的缓慢增长引发了对库什纳项目前景的担忧。

毫无疑问，库什纳公司依然是全美一流的地产巨头。但要指望这家公司因为总统的裙带关系就不受商业风险的冲击，就好比因为特朗普当下的成功而忽略他曾经6次破产的过去了。