华人海外买房忙：澳楼市触底 两年来首现反弹

根据中国买家对澳大利亚房产的咨询，今年第一季度，中国买家的需求同比增长了40%。第二季度比去年同期增长了60.7%。去年第四季度，中国买家的需求增长了54%，这一增长趋势一直延续至今。

持续疲弱的澳大利亚楼市近来出现复苏迹象。澳大利亚当地的房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，澳大利亚悉尼、墨尔本的房价指数今年6月分别环比上涨了0.1%、0.2%，这是自2017年7月以来楼价创历史新高以来首次出现反弹。

最近几个季度的缓慢复苏可能预示着中国买家在澳住宅投资即将迎来曙光，“过去15个月的变化趋势表明，中国买家的购房量即将回到较高的水平。当过剩的库存被吸收完毕，买家也受低价吸引而重返市场时，我们预计中国购房者的看法也会转向乐观。中国买家会倾向于买涨不买跌。”

“如果是考虑自住或者出租的话，现在可以开始认真考虑并且去看房子了。但是如果打算短期炒卖的，现在的涨幅肯定是亏钱的，而且房价可能短期不会再出现前几年疯涨的情况。”一位移民定居澳大利亚从事房地产开发的人士坦言。

曾经落入低谷

此前，在澳大利亚审慎监理署（APRA）于 2014年收紧银行贷款标准之后，当地的房地产市场开始持续降温。澳大利亚房价自2017年年中开始下跌，迄今的跌幅创下2008年全球金融危机以来之最。CoreLogic的数据显示，整个澳大利亚的房价在过去12个月内下降了6.9%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了9.9%和9.2%。

一直以来，海外买家尤其是中国买家对于悉尼楼市的兴衰十分重要。根据外国投资审查委员会（FIRB）的最新报告，悉尼所在的南威尔士州在2018年财年向海外投资者批出的住宅许可数量，相比2016财年高峰时期锐减了80%。据悉，所有海外买家在澳大利亚买房必须获得FIRB的批准。

不过，今年5月18日，澳大利亚大选出现惊天逆转，现任总理莫里森爆冷连任。莫里森在竞选中承诺多项措施来刺激楼市。自由党连任后将首次置业者的首付比例由20%锐减至5%，而且购房者将不必向贷款人支付抵押贷款保险，新计划产生的差额部分以及保险费用都将由政府的国家住房金融投资公司提供。新措施将于明年1月1日起开始实施，首次置业贷款首付计划将主要针对年收入不超过12.5万澳元的首次置业者或者家庭总收入不超过20万澳元的首次置业夫妇。

与此同时，中国买家的需求仍在。作为澳大利亚本土主打高级住宅产品的地产商，每年Edwards都会去中国的北京、上海与潜在的客户见面，了解他们对于购买澳大利亚房产的最新需求。然而，这次在中国合作伙伴的极力推荐下，她还去了数个二三线城市，包括青岛、重庆、厦门。

“这次让我十分惊讶的是，这些二三线城市的中国投资者，对于澳大利亚的了解远远超出我的想象。他们很多人在澳大利亚购房都是为了子女的教育，或者将来退休养老做准备，澳大利亚的气候宜人，而且距离中国很近，与中国仅有3个小时的时差。”

根据统计，2019年最受中国购房者青睐的澳大利亚城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。 中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

“目前中国买家在澳大利亚投资买房的价位大部分在400万-600万元人民币，以低密度高品质的公寓和联排别墅为主。目前整个澳大利亚房子的空置率都在下降，比如墨尔本的空置率保持在1.8%，出租投资的话，通常四周左右就可以找到租客。”

不过，根据报告显示，大悉尼地区的住宅空置率达到3.2%，仍然超过均衡市场3%的水平，这对未来租金可能会造成一定的下行压力。目前，该地区公寓、独立屋的租金回报率分别为3.7%、3%。

“2008年到2012年左右，大部分来澳大利亚买房的中国人主要是一些富豪，他们买房的主要目的就是为了移民。而在2012年到2017年上半年，则主要是中国投资者开始全球资产配置。第三阶段则是2017年以后至今，主要是一些高净值客户，他们青睐一些政治经济稳定、制度透明的国家作为投资目的地。”

最近各项利好因素叠加

“我认为澳大利亚的楼市已经度过了最艰难的时刻。以悉尼为例，自3月以来，尤其是大选以后，我们的客户咨询量急剧增加了三倍。3月至今，我们共有25宗FIRB销售，累计成交金额超过3200万澳元。政府放宽房贷政策，央行连续降息、供应短缺，这些利好因素叠加在一起。”Edwards表示。

从供应来看，Edwards表示，在悉尼政府审批开发申请（Development Application）通常需要耗时18至24个月， 截至今年3月的12个月内，墨尔本和悉尼审核通过的公寓项目分别减少了79%和29.2%。

此外，澳元汇率不断下挫也是吸引中国买家入市的一大因素。近年来，澳大利亚几个州已开始向外国买家征收额外的印花税。新南威尔士州的额外印花税率为8%。维多利亚州、西澳大利亚州、南澳大利亚州和昆士兰州的额外印花税率为7%。从印花税对外国买家的影响来看，在过去12个月内，澳元兑人民币的汇率下跌基本抵消了这些额外税收。自去年7月以来，澳元兑人民币的汇率下跌了11.1%。

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