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澳洲房产投资有哪些建议?

浏览 2018 次  |  2016-11-14
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购买一处投资物业是很多澳大利亚移民境内最热衷的投资方式之一。投资物业理应使你的财富增长或者至少保证你将来的财务。

购买一处投资物业是很多澳大利亚移民境内最热衷的投资方式之一。投资物业理应使你的财富增长或者至少保证你将来的财务。然而,通常人们都对房产投资的概念有错误的认识,通常他们认为房产总能产生正回报。但事实却并非如此,你需要时刻牢记你如何管理你的投资项目,这将决定该项目是否能帮助你达到财务目标。以下是让你最大限度利用投资物业的10大建议:

 

1. 选择合适的房产

 

在房地产行业做投资通常在说资产增值,所以说选择最有可能增值的物业是你做决定最关键的一步。确保你有稳定的租金收入也非常重要,因为此资金流将减轻你的经济压力且创造收入。

 

不同等级的住宅物业——公寓、别墅——可能在不同的时间创造的收益不同。举例说,空地无法提供租金收入,但如果该地区土地供不应求,便有可能迅速升值。而投资公寓可能意味着持维护费用比独立式别墅低。有些区域会有比较高的租金回报,但你也要自己调查,因为通常这些物业的资产增值比较低。

 

 

你还要考虑的重要一点是,你的物业是能够符合当地人口的需求。比如说,如果此处靠近大学,那么多卧室的户型相对大后院别墅会更受欢迎。邻进静谧街道和学校的家庭住宅相比商业街周边会更受家庭租客的亲睐。

 

2. 做加和

 

投资物业是长期增产增值的有效途径,然而你需要长期持有才能从中获利。你需要了解有关投资房产的相关税费并加入到你的计算公式中。会计的建议是十分重要的,因为随着时间改变这些数据会有所变化,印花税、增值税、土地税都需要算到你的投资计算中。

 

你应该知道银行在审核你是否有贷款负债能力时只计算租金收入的80%,这是因为银行需要计算中介费用和空置率,建议您在计算时也考虑这点。

 

3. 找到个合适的物业管理公司,放手让他们进行管理

 

他们是这个领域的专业人士并能够帮助你获取此物业的最大利益。物业管理(或中介)应该给到你关于物业法律、业主和租客的权益和责任的建议。物业经理也应该负责维护工作,当然你也需要在事前同意所有与之相关的维修费用(除了某些紧急维修项目)。不要去和租客直接打交道,而尽量每次都与你的物业管理公司联系,让其与租客进行交涉。

 

4. 理解你所购买的市场

 

考虑该区域还有什么其他可购物业,确保你进行过调查并咨询过可信赖的专业人士。比如说,查询可靠的网站(例如RP Data),在那里你可以找到平均租金、物业价值和区域报告。同时,了解这个区域未来的规划也是个好想法。比如说,如果在你物业有大型施工项目就有可能影响你的出租,而如果附近有一条规划中的道路可能减少交通车辆,提升物业价值。

 

5. 挑选适合你的贷款产品

 

投资物业有许多对应的贷款产品,所以说选对贷款项目会对你长期的财务状况很有帮助。

 

投资物业贷款都是可退税的,但是有些借贷成本无法立刻退税,对此你需要有所认识。不要将你的投资物业贷款和住宅贷款混淆,两种类型应该分别处理,这样你才能够将你的退税利益最大化。

 

选择浮动还是固定利率基于你的个人状况,但在做选择之前也需要慎重考虑。长期来看浮动利率似乎会更便宜,但在适当的时间选择固定利率也会让你受益不少。

 

大多数的投资项目贷款都应选择纯利息贷款(还不是本息同还),因为这能提高你的退税额,特别在你已经有住宅贷款的情况下。纯利息还款的好处在于这能增加你的负扣税额。

 

6. 巧妙运用另外一处物业的资产净值

 

运用你住宅或另一处投资物业的净资产杠杆是购买另一处投资物业的好方法。资产净值指住宅在你手上持有的实际资本,你可以通过住宅价值和贷款欠款额计算得出。举例,如果你的房产目前价值$1,000,000,而你的贷款欠款额还有$500,000,那你这处物业的资产净值为$500,000。同时,利用你已有房产的房产净值可以让你借出更多的钱来支付你的投资物业,而这也能增加你的退税数额。

 

7. 负扣税

 

负扣税能够给到投资者们一定的税费优惠(如果他们的投资额超过了收入额)。澳大利亚法律允许你从总收入中扣除你的借贷和维护成本。然而,你只能在起初赚到可扣税收入的情况下才能享受税费优惠。所以说,当你在一处物业上亏钱时,好处在于你可以用这些亏损来抵消你总收入的税费。然而,投资者必须知道他们不应该就仅为了退税而去购置房产。

 

8. 合适物业和设施的使用年龄和状况

 

即使有负扣税,如果在开始几个月就需要更换屋顶和热水器将对你的收益有很大的影响。因此在购买之前聘用专业的验房公司是明智的(之后每年一次),他们可以帮你对物业进行全面的审查,排除一切可能的问题。

 

9. 吸引租客

 

尽量在厨房或浴室选用中性色调。你应该牢记物业的展示形象与租客质量息息相关。尽管这不是绝对的。另外一点人们经常讨论的是,是否你的投资物业要达到你自己的自住标准,有些人认为这样考虑会吸引更好的咨客。但是,还是将自住房和投资房分开考虑,你需要知道这是你租客的家而不是你的家。

 

10. 展望长远未来

 

记住物业是项长期投资而你不应依赖短期的价格上涨。因为,你能够持有的时间越长便越好。最后,记住房产不像是基金之类,你无法在你缺钱的时候卖掉一部分。总而言之,慎重考虑,但也要考虑到移民数量和租赁房短缺等数据,使房产成为比基金之类更好的投资选择。

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