2019海外投资及发展论坛

2020年,为什么说房产依旧是那个比较靠谱的投资模式!

2020-03-05
供稿人:澳星出国总部 Chris
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疫情之下,大家的资产保值情况如何?
 

对于中产阶级来说,同样拥有千万财富,有的人盘算着最坏的情况,公司或工厂是否能撑得过几个月;而有的人却在想着是否多给租户免点房租,少收一点回馈社会!

 

在中国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式,从个人投资者到大型企业,都或多或少在房产领域有一定的投资。一个二三线城市的普通老阿姨,可能就同时手握3套房产,每年靠租金收入完全满足生活需要。

 

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2020,海外房产或成刚性需求

 

近两年,对于国内投资者而言,可以说是一场“灾难”,2015年以后新一轮房价上涨,在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止;18年股市再次迎来一轮“崩盘”;中美贸易冲突让国内经济下行压力不断增大……

 

放眼国内,理想的投资方式已经凤毛麟角。

 

但想进军海外市场的国内投资者,会发现海外市场更加复杂,资产种类庞杂,加上语言障碍,缺乏专业知识和专业人士指导,极易落入陷阱。

 

相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”相对要简单许多,且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。

 

海外房产有哪些“独有特点”?

 

房屋产权方面:

中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少99年的产权,大多数都是永久产权。

 

法律保障方面:

在中国,购房者可以自行购买房产,一般不会自带律师,而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。

 

租金回报方面:

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。(具体以房产项目的实际情况为准)

 

得房率:

国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的是室内使用面积,且交房标准都是精装修,有些还带家具包。

 

它在哪些方面满足了投资者需求?

 

整体上,除了自住这样的基础需求,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。


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据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资和子女留学教育成为最重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。

 

这些置业需求和目的的出现,与海外置业的主要作用是分不开的。具体来说,配置海外置业的作用体现在:

 

 1.分散单一货币的风险

 

股神巴菲特说过,投资最基本的三条规则:

第一,保住本金;

第二,保住本金;

第三,时刻牢记前两条。

 

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

 

当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。

 

完成“分散风险”第一步后,初始本金能够相对安全地实现最大化积累。

 

接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

 

 2.加杠杆,以租养贷

 

大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。

 

通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,在基础收益上获取更多的收益。

 

“以租养贷”顾名思义,通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,还有所剩余,这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且是实现后面很多功能的前提。

 

 3.以房生房

 

巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”。

 

投资海外房产同样可以滚雪球。

 

在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。

 

 4.以房养老

 

以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。

 

以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

 

等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。

 

而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。

 

 5.候鸟式养老自住

 

随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

 

以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。

 

国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。

 

 6.以房养学

 

留学生海外求学,“住”是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。

 

但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

 

比如家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,然后将其它房间出租。
 

利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。

 

等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

 

 7.资产传承

 

对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,最看重的便是“资产传承”。

 

海外房产一般都具备永久产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。

 

而且不少欧美国家,都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。

 

比如法国就有这样的免税继承政策:父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。(具体以您办理时的实际政策为准)

 

此外,一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。

 

 8.税务规划

 

海外房产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效规避CRS。

 

另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。

 

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能,经历了近20年的发展变迁,其重要性已逐渐被投资者所认知。

 

伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长,海外房产更像是资产规划的“优惠套票”,满足购房者的多重需求。


海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求,所以,2020年,房产依旧是生命中最靠谱的投资之一。

 

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