疫情重压之下全球房价为何逆流直上？多国房价创多年最高

过去一年多，冠病疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，来到去年底，全球楼市却异常坚挺，尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。

美国楼市狂涨，去年第四季房屋价格同比上扬14.9％，创下历来最快增长速度。

英国房价去年12月同比上扬8.5％，涨幅为六年多来最快。

中国今年1月主要70个城市的新房价格同比升3.9％，涨势延续64个月。

韩国过去一年房价创14年来新高，房屋租赁价同比涨幅也达到九年来新高。

澳洲悉尼房价从去年10月份低点上涨了5.7％，创下历史新高，超过了2017年的高点。

单单看上述的房地产数据，或许让人以为全球经济当前表现良好，前景乐观。实则，全球正面对前所未有的冠病疫情冲击，许多国家经济都陷入严重萎缩。

低利率带动房价上扬

面对疫情冲击，许多城市的房价反而是上涨，甚至比疫情前火爆，这是为什么呢？对大多分析师来说，主要原因只有一个，就是——全球印钱过多。

目前全球央行普遍实施低利率和宽松货币政策，同时执行大规模的财政刺激政策，以支撑经济复苏。这引发市场流动性增加。

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士受访时说：“由于现在市场充斥着资金，投资者和买家都在寻找资产避险，最终都投向房地产。随着投资需求持续增长，更多买家担心错失机会或落后于他人，纷纷加入买房行列，导致房地产投资雪球越滚越大。”

事实上，不只是楼市，全球股市、黄金、白银等贵金属，甚至比特币（bitcoin）等资产价格都在过去一年暴涨，接近或创下历史新高。可以说，在低利率和宽松货币政策下，许多资产价值已脱离经济基本面。

戴玉祥产业（Edmund Tie）执行总裁高春华认为，并非所有领域都遭受疫情冲击，有些领域如金融服务、科技和物流业则在这次疫情中受益，表现特别亮眼。这些行业员工是支撑房价上扬原因之一。

另外，疫情推动居家办公风潮，不少家庭对居住空间的需求变得更大，大户型住宅特别受到市场追捧，供不应求导致整体房价飙升。

一些国家房价上扬则跟当地政府推出政策或房地产周期有关。

例如在英国，为重振因疫情停摆的房地产市场，政府推出一项临时的印花税减免优惠，刺激买家抢购英国房产，使英国楼市去年迎来强劲“圣诞季”，12月房屋交易量达13万7200个，较前年同期高出34％。

又例如在韩国，首尔过去五年平均房价年均复合增长率（CAGR）超过10％，带动了首尔以外的都市房价。

仲量联行（JLL）韩国研究部主管沈慧源说：“由于住房价格迅速上涨，许多住户购买了公寓作为投资用途，尤其是在首尔市。现在，首尔市中心（江南地区）面临供应不足问题，进一步导致价格上涨。”

全球房价不断上扬，引发市场面对过高风险的担忧。一些国家政府开始展开调控政策，以维持楼市稳定。

中国政府出台三道红线政策，严格限制房地产企业融资，试图冷切越来越火热的土地交易市场。

中国主要城市如上海和深圳等，近来收紧购房限制。上海还出炉新房摇号新规，优先保护无房家庭购买资格。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀说：“去年，中国新房价格平均同比涨幅为3.7％。随着住房政策再次收紧以及房地产金融监管加强，我们预计今年中国房价增长会减速，缓解部分楼市风险。”

全球流动性未消除 房价上扬趋势料持续

张敏璋却认为，除非全球流动性消除，否则房价上扬趋势将持续一段时间。根据第一太平戴维斯预测，今年主要30个城市的房地产价格预计上扬1.6％，当中涨幅最大的首尔涨幅可达9.9％，其他表现强劲城市有柏林和悉尼等。表现最弱的可能是香港和纽约，跌幅可能多至达5.9％。

张敏璋说：“大多政府现在能做的只是控制房价涨速，避免房价涨得太快，形成房地产泡沫。”

李乃佳也认为，房价往往有种自我强化的特性，当房价上扬，买家预期就不断升高，形成推动房价上扬的动力。尤其是在低利率环境下，房地产成为更吸引人的财富保值工具，如今婴儿潮世代的富裕家庭又开始了可观的代际财富转移，提高了市场流动性。

简而言之，即便在这个经济衰退时刻，疫情依然阻挡不住房价涨势。如果政府不出手干预，全球房价将继续水涨船高。

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